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广州买房投资风险比1年前高出1倍

2017-02-21       浏览次数:63

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广州买房投资风险比1年前高出1倍;随着《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(下称“商改住新政”)的发布,二手租赁市场迎来了新一轮热潮和关注。而对于这个新政大家更是赞声一片!

不过,对于想要投资的购房者,真的就是利好吗?

从租售比来看,2015年租售比是2016年的1.08倍(租售比变小,房产投资价值也相对变小),直白点说,就是在广州买房投资的风险去年比前年高出了1.08倍!

小怡要来泼冷水了!

租售比是什么?风险怎么就增大了?且一步步来看。

2016年租金涨了

然而单靠出租最高40年才回本

2016年广州住宅租金均价为39.89元/㎡,中心城区为41.84元/㎡,全年租金价格稳中微涨。

虽然2016年租金稳中微涨,全市同比涨幅达1.81%,而租金涨幅最高的为天河区,达2.21%。单看租金,感觉买个房出租还不错,租赁市场前景一片美好,然而如果把房价考虑上,可能就并不是这么回事了。

数据来源:广州市房地产中介协会、搜狐焦点数据中心

备注:由于没有房价没有单独萝岗的数据,故只引用黄埔区的数据;理想状态为不计房价外的其他费用且每月出租价格相同时的情况(下同)。

所谓租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200~1:300。如果租售比低于1:300,这意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;而如果高于1:200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,租金回报率较高,后市看好。

2016 VS 2015

今年风险更高?

2016年vs2015年租售比


2016年vs2015年

理想状态下的回本时间(年)

没有对比就没有伤害,原本以为2016年租赁市场投资转好,然而一对比2015年,才发现这租售比更小了,即其中隐藏的投资风险更大了。而且看看回本时间,只能说房价涨太快,租金还是追不上房价的涨幅啊!

所以,对于投资客来说,新政是否利好可能还尚未知,但投资风险却是极大地增高了!

1、租售比降低,买房投资风险增高

2015年广州各区平均租售比为1/380,而2016年租售比为1/412,远低于1:300的标准。而折算起来,2015年租售比是2016年的1.08倍,租售比越低,房产投资价值相对越小,则风险越大,即是说16年在广州买房投资的风险竟比前年高出1倍!

当然,单单凭借官方数据得出的租售比来看,说风险增高还略有点底气不足,所以我们再来看看专家和历史说法。

2、专家——保命原则很重要

中原地产首席分析师张大伟指出,相比2016年,今年买房特别是投资需求购房的风险确实更高,买房尽量谨慎考虑远郊区。

“不论是房企卖地还是作为消费者自己的投资,在降息周期内,可以闭着眼睛买,因为市场需求在投资推动下非常旺盛。但到了加息周期,保命原则就变得非常重要。(关于加息,可以看看这个:央妈变相加息!广州买房会贵多少?)短期房价涨跌看信贷,中期看土地,长期看人口。因此,信贷是否收紧将决定了2017年楼市走势的最关键因素。”

怎么保命?选有学区有地铁的住宅,发展相对成熟的地区买可以保证房产的流动性,在需要套现时成本和风险都相对较小。同时这一类物业的估值也相对成熟,偏离价值程度小,贬值风险低。然后是城区住宅、公寓,最次才是郊区。

3、历史参考

——或有价无市?或租金难涨?

有PLUS群友翻出了2007年11月16日和18日的报纸,其中报道指出,房价是涨了,然而却卖不动。

虽然历史不一定会重现,但却可以借鉴,让我们谨慎看未来。

而且在租赁方面,据广州市房地产中介协会人士对部分楼盘的租金进行抽样调查,对比同一物业2015及2016年的租金水平,他们发现即使是市场上的名盘,租金也并非“永升不降”,一些位处批发商圈的名盘租金因商圈业态调整而出现下调。

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